Hisseli tapuda kural değişti: Milyonları ilgilendiren karar

Anayasa Mahkemesi (AYM), paylı mülkiyette önalım hakkının kullanımında payın rayiç bedelinin hakim tarafından belirlenmesini öngören düzenlemeyi iptal etti. Yüksek Mahkeme, kuralın tarafların menfaatleri arasında adil bir denge kurmadığına hükmetti. İptal hükmü dokuz ay sonra yürürlüğe girecek.

Resmi Gazete'de yayımlanan karara göre, 13 ayrı asliye hukuk mahkemesi ile CHP, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin 2025'te 7571 sayılı kanunla değiştirilen ikinci fıkrasının iptali için AYM'ye başvurdu.

Başvurularda, değişiklik öncesinde önalım hakkının satış bedeli ve tapu masrafları karşılanarak kullanılabildiği belirtildi. Satış bedeli yerine rayiç bedelin esas alınmasının tapu siciline güven ilkesiyle bağdaşmadığı, rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceğinin ve süreye ilişkin kavramların belirsiz olduğu savunuldu.

DÜZENLEME NE ÖNGÖRÜYORDU?

İptal edilen düzenleme, önalım hakkının alıcıya karşı dava açılarak kullanılmasını ve dava konusu payın rayiç bedelinin hakim tarafından gecikmeksizin belirlenmesini öngörüyordu.

Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedelle alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hakimin belirlediği yere kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlü tutuluyordu. Bu yükümlülük süresinde yerine getirilmezse payın önalım hakkı sahibi adına tesciline karar verilemiyordu. Yatırılan bedelin ise hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenmesi öngörülüyordu.

SATIŞ BEDELİ YERİNE MAHKEMENİN BELİRLEDİĞİ BEDEL

AYM, gerekçesinde Anayasa'nın mülkiyet ve miras haklarını güvence altına alan 35. maddesine işaret etti. Önalım hakkının da mülkiyet hakkı kapsamında bulunduğunu belirten Mahkeme, bu hakkın satıcı, alıcı ve önalım hakkı sahibi olmak üzere üç tarafın menfaatini ilgilendirdiğini vurguladı.

Kararda, aynı taşınmaza paydaş olması nedeniyle önalım hakkı sahibine diğer payları satın alma konusunda öncelik tanındığı hatırlatıldı. AYM'nin daha önceki bir başvuruda önalım hakkını Anayasa'ya aykırı bulmadığı da belirtildi.

Ancak Yüksek Mahkeme, önalım bedelinin satıcı paydaş ile üçüncü kişi alıcının kararlaştırdığı satış bedelinden farklı olmasının, sözleşmenin şartlarını değiştirerek farklı bir satış ilişkisi doğuracağına dikkat çekti. Rayiç değerin mahkemece belirlenmesinin, tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırdıkları bedeli devre dışı bıraktığı ifade edildi.

“ADİL BİR DENGE KURULMADIĞI”

AYM, düzenlemenin üçüncü kişi alıcının haksız kazanç elde etmesine veya zarara uğramasına yol açabildiğini, önalım hakkı sahibini de hukuken belirsiz bir konuma soktuğunu belirtti.

Kararda, kuralla “hukuki ilişkinin taraflarının menfaatleri arasında adil bir denge kurulmadığı sonucuna ulaşılmıştır” denilerek düzenlemenin Anayasa'ya aykırı olduğuna ve iptaline karar verildi.