Hisseli tapu sahipleri için yeni karar: O kural resmen iptal edildi

Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli arsa, tarla ve konut gibi taşınmazlarda paydaşların kullandığı önalım hakkı davalarında bedel tespitine ilişkin kanun maddesini Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti.

Resmî Gazete'de yayımlanan karara göre, tapudaki satış bedeli yerine hâkimin belirleyeceği rayiç değerin esas alınması uygulaması son bulacak. Karar, Resmî Gazete yayımından 9 ay sonra yürürlüğe girecek.

MAHKEME MÜLKİYET HAKKI VE TARAFLAR ARASINDAKİ DENGEYE İŞARET ETTİ

Aralık 2025'te Türk Medeni Kanunu'nun 734'üncü maddesinde yapılan değişiklikle, önalım davalarında tapudaki satış bedeli yerine taşınmaz payının dava tarihindeki piyasa değerinin esas alınması hükme bağlanmıştı.

AYM gerekçesinde, rayiç bedelin esas alınmasının satıcı ile alıcı arasındaki sözleşme koşullarını doğrudan etkilediğini belirtti. Mahkemece belirlenen piyasa değerinin taraflar arasındaki fiili satış bedeliyle uyuşmaması halinde, payı devralan kişinin hakkaniyete aykırı kazanç elde edebileceği ya da zarara uğrayabileceği kaydedildi. 

Önalım hakkını kullanmak isteyen hissedar açısından da ödenecek tutarın belirsizleştiği vurgulanarak, düzenlemenin Anayasa'nın 5'inci ve 35'inci maddelerinde korunan mülkiyet hakkı dengesini zedelediği ifade edildi.

DERDEST DAVALARA UYGULANAN GEÇİŞ KURALI DA GEÇERSİZ SAYILDI

Yüksek Mahkeme, söz konusu rayiç bedel uygulamasının, kanun yürürlüğe girmeden önce açılmış olan davalara da uygulanmasını öngören geçici maddeyi iptal etti.

Bununla birlikte, iptal kararının yürürlüğü ertelendiği için mevcut hükümler an itibarıyla uygulanmaya devam ediyor. Bu aşamada, görülmekte olan davalarda bedelin kendiliğinden değişmesi ya da kesinleşen kararların iptal edilmesi söz konusu olmayacak.

İPTAL HÜKMÜ 6 AĞUSTOS 2027'DE YÜRÜRLÜĞE GİRECEK

Kararın hemen uygulanmasının doğurabileceği hukuki boşluğu dikkate alan AYM, yürürlük tarihini 9 ay sonraya bıraktı. Buna göre iptal kararı 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek.

Söz konusu tarihe kadar Türkiye Büyük Millet Meclisi (TBMM) tarafından önalım bedelinin tespitine ilişkin yeni bir yasal çerçevenin oluşturulması bekleniyor. Belirlenen süre zarfında yeni bir düzenleme yapılmaması durumunda ortaya çıkacak hukuki durum ayrıca ele alınacak.

ÖNALIM HAKKI VE BAŞVURU SÜRELERİ KORUNUYOR 

Karar, hisseli taşınmaz sahiplerinin Türk Medeni Kanunu'nun 732'nci maddesinde tanımlanan öncelikli alım hakkını ortadan kaldırmıyor. Paydaşlar, hisse devirlerinde önalım haklarını kullanmayı sürdürebilecek.

Mevzuatta yer alan hak düşürücü sürelerde de bir değişiklik bulunmuyor. Paydaşların, satışın kendilerine noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her durumda satış tarihinden itibaren 1 yıl içinde dava açma zorunluluğu geçerliliğini koruyor.