Ev almak isteyenler altını mı bekliyor?

Yılın ilk yarısında en çok konut alacakların heyecanlı olduklarını gözlemliyorum. Konut alacaklar üç şeyi yakından takip ediyor:

1. İlk kez konut alacaklara 1.20 faiz oranı

2.  Sosyal konut projeleri

3. Altın fiyatlarının yükselmesini

2026 yılının ilk yarısında konut fiyatları artışını sürdürdü ancak resmi veriler, bu artışın enflasyon karşısında sınırlı kaldığını gösterdi.

TCMB Konut Fiyat Endeksi’ne göre Mart 2026’da konut fiyatları yıllık bazda nominal olarak yüzde 26.4 artarken, reel olarak yüzde 3.4 azaldı. Bu tablo, konut fiyatlarının TL bazında yükseldiğini ancak enflasyondan arındırıldığında değer kaybı yaşadığını gösteriyor. Türkiye genelinde konut yatırımlarında ortalama geri dönüş 13 yıl seviyesinde bulunuyor.

KONUT MU ALTIN MI FAZLA KAZANDIRIR?

2026’ın ilk aylarında altın kısa vadeli fiyat performansıyla öne çıkarken, konut fiyatlarında fiyat artışı sınırlı bir görünüm sergiledi. Çünkü ocak ayında savaş hazırlığı fiyatlaması olmuş, altın ve diğer değerli metallerde teknik ve mantık olarak okunamayan bir manipülasyon yükselişi vardı.

2025’de gram altın yüzde 110 getiri sağlamış, 2026 Ocak ayında ise gramında 2 bin lira yükselerek 8 bin 157 lirayı test etmişti. Bu kadar yüksek getiri yatırımcının iştahını kabartmış, hiç değer kaybetmeyecek algısına neden olmuştu. ABD/İsrail-İran savaşı nedeniyle altın tüm kazançlarını geri aldı. İlk yarıda yatırımcının konut satışının değil ama talebinin ve hazırlığın daha fazla olduğunu söyleyebilirim.

KONUT SEKTÖRÜ NE ZAMAN HAREKETLENİR?

Mayıs 2026’da konut satış verileri, piyasada sert bir yavaşlamaya işaret etti. İlk el konut satışı yüzde 27.9 düşüşle 30 bin 196’ya, ikinci el konut satışı ise yüzde 32.7 düşüşle 63 bin 137’ye geriledi. Bu düşüşlerde yüksek baz etkisi, takvim kaynaklı iş günü kaybı, yüksek finansman maliyetleri, yeni rayiç ödeme zorunlululuğunun etkili olduğunu düşünüyorum.

Konut tarafında talebin azalmadığını, sadece sürecin ötelendiğini düşünüyorum. İlk hareketlenme 1.20 faiz oranının açıklanmasıyla başlar. Kamu bankaları aracılığıyla sunulacak oran 1.20 olacak. 180 aya kadar vade imkanı sağlanacağı belirtiliyor.

Örnek

2 milyon TL kredi için

Faiz Oranı: 1.20

Vade: 180 Ay

Aylık taksit: 27.174 TL

Toplam geri ödeme: 4.891.320 TL

İkinci hareketlenme eylül ayında öngördüğüm yeni sosyal konut satış kampanyalarında olacağını düşünüyorum. Öncelik emeklilerde olabilir. Üçüncü hareketlenme ise gram altın fiyatının tekrar 8 bin liraya yükselmesiyle başlayabilir. Gram altın tekrar 8 bin liraya yükseldiğinde konut almak isteyenler harekete geçer. Yani, bu etkenler yaşanmadan konut tarafında bir hareketlilik beklemiyorum.

Savaş manipülasyonu nedenli altın fiyatları baskı altında kalsa da, orta ve uzun vadede altın güvenli liman özelliğini kaybetmez. Bugün mülk hesabını altına göre hesaplayan herkes altının gerçek para olduğunu görür. Bu “Pasif gelir için kiranın önemsiz olduğu” anlamına gelmez.

Benim hayat felsefem şöyle “Bugün ne kadar giderin varsa o kadar akarın olacak.” Altın, ev almak isteyenlerin uzun vadeli yatırım aracıdır. Altın fiyatları yükselmeden konut sektöründe hareketlilik başlamaz!